임대차3법1 의 마지막 내용인 전월세 신고제는 2021년 6월 본격적으로 의무화 시행됩니다. 사실, 임대차에 대한 규제와 종류가 많아서 헷갈리는 경우가 많습니다. 따라서 이와 관련한 부동산시장과 전월세 신고제의 대상자분들의 혼란을 미연에 방지하기 위해 핵심 내용에 대해서는 짚고 넘어가며 정확히 이해해야하겠습니다.
전월세 신고제를 감행하려고 하는 정부의 주된 목적은 전월셋값을 잡기 위해 필요한 정확한 전월세 통계 데이터를 수집하기 위함입니다.
전월세 신고제를 간단하게 요약하면 다음과 같습니다. 임차인-임대인 간의 전월세 계약을 할 때, 계약서 상의 내용을 정해진 기간안에 지자체에 신고해야하는 것입니다.
| 전월세 신고제 | 주요 내용 |
| 신고 내용 | 임대 계약의 당사나, 임대료, 보증금, 임대기간, 그리고 중도금 및 계약금과 납부일 기타 계약사항을 30일 이내에 시/군/구청에 신고해야함 |
| 신고 기간 | 계약일을 기준으로 하여 30일이내에 신고 |
| 신고 대상 매물 | 상가와 오피스를 제외하는 모든 전세, 월세 거래 매물 |
| 시행일자 | 6월 1일 본격시행 |
전월세 신고제 대상 확인하기
⊙ 신고대상 주택은 다음과 같습니다. 하지만 기본적으로 임대차 계약을 맺은 판잣집과 비주택 등도 신고대상이 됩니다.
1. 주택 - 아파트 혹은 다세대 등
2. 준주택 - 고시원 혹은 기숙사 등
3. 비주택 - 주거용 오피스텔2
⊙ 주택의 보증금이 6,000만원 그리고 월세가 30만원 이상의 임댐차 계약을 맺은 경우 30일 이내에 신고해야합니다.
⊙ 도 지역의 군(郡)지역은 전월세 신고제 대상에서 제외됩니다.3
⊙ 반전세의 경우 보증금이나 월세 중에서 하나라도 해당 기준을 넘는 경우 신고 대상이됩니다.
⊙ 갱신계약을 한 경우라면 종전의 임대료와 계약갱신 청구권 행사 여부도 신고하여야합니다.
⊙임차인과 임대인이 공동 신고를 하는 것이 원칙이지만 한 쪽이 신청이 할 수도 있습니다.
⊙ 공인중개사 등에게 위임하여 신고할 수 있습니다.
⊙ 신규 및 갱신 계약 모두 신고 하여야합니다.
⊙ 전입신고하는 경우 계약서를 첨부하게 되면 임대차 계약 신고도 한 것으로 봅니다.
⊙ 임대차 계약 신고를 할 때, 계약서를 제출하면 확정일자를 자동으로 부여받아 임차인의 보증금은 보호받을 수 있습니다.
⊙ 관할 읍/면/동의 주민센터에서 신고 가능하며 온라인으로도 계약서 사진을 제출하면 접수 가능합니다.
전월세 신고제 시행일자
시행일자: 2021년 6월 1일
신고 하러가기
관할 읍/면/동의 주민센터의 창구에서 신고할 수 있으며, 온라인으로도 신고가 가능합니다.
> 온라인 신고 방법 확인하기
! 온라인 신고 문의 국토교통부 부동산거래관리시스템 문의전화 하기 ☎1588-0149
온라인 신고시, 계약서 원본을 pdf, jpg, png 파일 등으로 변환하여 업로드하면 됩니다. 임대인 혹은 임차인 둘 중 하나가 신고하였을 경우 반대 당사자에게 문자메시지로 임대차신고 접수 알림이 가게됩니다.
전월세 신고제 소급적용
소급적용은 되지 않습니다. 따라서 2021년 6월 1일 이후에 계약을 마친 거래에만 신고 의무대상이 됩니다.
Q. 4월에 계약하고 6월에 잔금을 치루는데 신고해야하나요?
답변 : 6월에 계약을 한 것이 아니기 때문에 신고 의무대상이 아닙니다.
Q. 임대사업자로서 렌트홈에 신고합니다. 전월세계약도 신고해야합니까?
답변 : 임대사업자는 이미 신고를 하고 있기 때문에, 별도신고가 필요없습니다.
Q. 상가도 신고해야합니까?
답변 : 건물의 종류와 상관없습니다. 주택임대차보호법이 적용되는 범위에서 임대차계약을 했다면 신고 대상입니다. 따라서 건물의 실제용도와 임대차 목적으로 고려하여 판단하시면 됩니다.
Q. 갱신계약도 신고해야합니까?
답변 : 신규 및 갱신계약 모두 신고해야하지만, 계약금액에 변동이 없다면 신고 대상이 아닙니다.
Q. 계약서가 꼭 있어야 하나
답변 : “표준임대차계약서 양식이 아니더라도 계약내용을 확인할 수 있는 문서, 통장 입금내역 등 계약 입증서류가 있으면 신고가 가능하다.”
전월세 신고제의 장점과 단점
이 제도가 시행이 되면 기대되는 몇가지 장점과 단점이 있습니다.
⊙ 장점은 다음과 같습니다.
1. 임대 소득자 과세가능
소득이 있는 곳에 과세가 있습니다. 임대소득이 공개가 됩니다.
2. 전월세 적정 거래가 확인이 가능
세입자들이 임대인과 적정한 가격으로 협상을 할 수 있을 것으로 기대가 됩니다.
3. 편법 증여 방지
기존에는 자식에게 전셋집을 구해주어 재산을 증여할 수 있었지만 앞으로는 편법증여가 방지되게 됩니다.
⊙ 단점 혹은 우려되는 점은 아래와 같습니다.
1. 임대 소득자의 세금 부담을 세입자에게 전가하는 것 아니냐?
2. 임대소득의 노출을 부담스러워하여 전월세 매물의 하락
3. 임대인에게는 보유세와 재산세 부담 그리고 전월세 상한제의 부담으로 너무 많은 부담을 지고 있다.
전월세 신고제 미신고 혹은 허위신고
1. 허위신고시 100만원의 벌금이 부과됩니다.
2. 제도 시행 후, 첫 1년간은 과태료를 부과하지 않습니다. 4
3. 미신고는 기간 및 계약금액등에 비례하여 4만원에서 100만원까지 차등부과를 합니다.
1가구 1주택 비과세 보유기간 산정방식
1가구 1주택 양도세 비과세 조건인 주택 2년 이상 보유 기간 산정방식이 변경됩니다. 2주택 이상의 주택을 소유했엇던 세대가 1주택을 제외하고 나머지 주택을 모두 판매하여 1주택자가 되면 해당 주택에 대해 1가구 1주택 세금 면제를 받기 위해서는 보유기간이 산정 도리 때 해당 주택 취득일이 아닌, 다른 주택을 모두 판매한 다음 1주택자가 된 날로부터 계산해야합니다. 하지만 일시적인 2주택 등은 1주택 비과세받는 주택은 예외로 합니다.
논란점
주택에 대한 임대소득은 임대차 신고제 시행으로 드러나게 되며 국토교통부에서는 정보만 넘겨준다면 국세청에서 쉽게 들여다 볼 수도 있을 것으로 생각됩니다.
따라서 임차인의 입장에서는 사실상 '자금조달계획서'를 제출하는 것과 다를 바 없다는 지적도 나왔으며, 임차인들이 들어가게 되는 전월세 집이 '얼마짜리'인지 신고가 되어 근로소득과 비교하여 편법증여에 대한 조사가 쉽게 이루어질 수도 있지 않나. 라는 논란이 이어지고있습니다. 하지만 국토부는 임대소득과세와는 별개로 하며 과세자료로 활용할 계획이 없다며 선을 그었습니다.
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